PARECER OFICIAL DO COMUR - Revisão da Lei de Uso, Ocupação e Parcelamento do Solo

CONSELHO MUNICIPAL DE URBANISMO – COMUR

PARECER  OFICIAL  DO  COMUR
ASSUNTO: Revisão da Lei de Uso, Ocupação e Parcelamento do Solo (Lei2157)   DATA : 22 de Novembro  de 2011
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1-Introdução :                                                                                          
               Referimo-nos ao  regimento interno , indicando que   o Comur deve ser: (i)ser um fórum permanente de debates entre o Poder Público Municipal e a Sociedade Civil (art 2.1) e (ii) servir de interlocutor entre a Sociedade Civil e o Poder Público Municipal (art2.4) ,apresentamos o presente parecer aprovado em Assembléia realizada no dia .................. 

2-Contradições  no texto da Lei :

2.1-O aumento da expansão urbana para a Zona Noroeste, não justificado com um Plano de Ocupação consistente como preconiza o Art 42-A da  Medida Provisória nº 547 de 11 Outubro de 2011 do Governo Federal.

2.2-O aumento dessa expansão urbana implicará em imenso ônus para a Sociedade, em custos com infraestrutura de água, esgotamento sanitário, de drenagem urbana, de transporte, de escolas, creches, segurança, quando existem os imensos vazios urbanos com a infraestrutura plenamente efetuada e paga, que poderiam ser utilizados para tal. 

2.3-A retração da área urbana na Zona Leste, justamente em áreas em que já existem toda a infra estrutura de acessos, elevatória de esgotamento, condições favoráveis de drenagem urbana, de linhas ferroviárias, hoje sem destinação, que podem servir de  transporte de massa ferroviário, num primeiro momento entre a zona noroeste (Campus do HC até a zona leste,

2.4-Não está compatibilizada com o Plano de Macro Drenagem realizado, o que implica grandes investimentos futuros com obras de proteção contra cheias e outras conseqüências desta contradição.

2.5-Não contemplou o estudo de áreas e outras considerações do PLHIS (Plano Local de Habitação de Interesse Social) realizado com muita propriedade pela COHAB, assessorada pelo Conselho de Moradia Popular.

2.6-Não contemplou o Plano de Mobilidade Urbana e Viário elaborado pela TRANSERP, cujo conteúdo tampouco se conhece.

2.7- O Art. 27 – indica que a  instalação de atividades urbanas não residenciais fica proibida na Zona de Proteção Máxima (ZPM), o elimina a possibilidade de utilização de edifícios históricos preservados em APP e ZPM mediante processo de reconhecimento e ou tombamento com reuso adaptativo.

2.8-O Art. 18 inciso III, indica que escolas de grande porte, são – Geradores de Incomodo no Tráfego – Nível 3 (GIT-3) , entretanto falta definir qual é o critério para definir escola de grande porte, se,  é o número de alunos, a área do terreno, ou a área construída.

2.9-Falta definir no Art. 32 –  que tipos de empreendimentos são admitidos e qual o procedimento para aprovação em zona rural.

2.10-Falta definir qual o critério utilizado para mudar o gabarito de piso para teto quando se trata de edifícios altos.

2.11-O  Art. 77 - III – Na Zona de Urbanização Restrita (ZUR), indica que os lotes na zona de ocupação restrita seriam  menores que na zona de ocupação controlada que permite maior densidade, configurando aí uma inequívoca contradição.

2.12-Falta definir os critérios e o perímetro das áreas da bacia endorréica que não poderão ser urbanizadas.

2.13-Falta elaborar legislação específica para o Centro, articulada às leis que o compõe, considerando suas particularidades.

2.14-Falta repensar a circulação de veículos, desenvolver os meios não motorizados de transporte, proporcionar mobilidade às pessoas com deficiência e restrição de mobilidade e priorizar o transporte coletivo.

3-Deficiências no texto da Lei 

Deficiências observadas que desiquilibram e enfraquecem a posição da Sociedade, no sentido de avançar no processo participativo, gestão do patrimônio e melhorias para tornar a cidade saudável e sustentável:

3.1-O Aumento da expansão urbana para Zona Noroeste, sem apresentar os critérios  como relatado anteriormente. Do mesmo modo a retração na Zona Leste, sem a indicação dos correspondentes critérios e justificativas.

3.2-Não houve nenhum avanço em regulamentar o uso dos Instrumentos Urbanísticos preconizados no Estatuto das Cidades, faltando a  regulamentação e definição de áreas para aplicação dos instrumentos de gestão:                                                                  
----3.2.1-Outorga onerosa do direto de construir                                             
     3.2.2-Transferência do direito de construir          
     3.2.3-Parcelamento, edificação, ou utilização compulsórios          
     3.2.4-Operação Urbana Consorciada                    
     3.2.5-Consórcio Imobiliário.

3.3-No Capitulo IX, substitui as audiências públicas necessárias para validação dos  pareceres técnicos da Comissão de Controle Urbanístico, por apenas publicação das deliberações no Diário Oficial. Além do distanciamento já existente, neste caso a Sociedade não terá nenhuma possibilidade de receber informações antes das deliberações por aquela Comissão.

3.4-No Capítulo XI consta a criação de Fundo para compra de áreas institucionais. Além de não existir no texto  nenhuma justificativa técnica para tal, resta a dúvida se as áreas que os Loteadores precisam deixar para uso Institucional são suficientes ou poderiam ser incrementadas. Igualmente não foram relacionadas áreas institucionais doadas anteriormente (pelo menos nos últimos 8 anos) e nem a quantidade necessária para o futuro. Ou seja, tal Fundo seria estabelecido sem nenhum plano qualitativo ou quantitativo.

3.5- Falta a observância Lei 6766/79 na normatização das ÁREAS ESTRITAMENTE RESIDENCIAIS com registro em Cartório;

3.6- Falta de exigência prévia de regularização fundiária em Cartório para fins de desdobro, desmembramento ou aglutinação antes da aprovação do projeto;

3.7-Falta inserção de artigo sobre uso e ocupação do solo para atividades eventuais e temporárias;

3.8-Falta destinação de vagas gratuitas de estacionamento de veículos em grandes empreendimentos geradores de tráfego, na quantidade e dimensões exigidas pela legislação.

3.9 -Não contemplou nenhuma consideração e/ou proposta das Conferências Municipais das Cidades realizadas anteriormente.

3.10 - O Plano Diretor deveria garantir terras para moradia popular. Para isso o Plano Diretor deve conter Zonas Especiais de Interesse Social e instrumentos que permitem a regularização da terra e da moradia. As ZEIS servem para facilitar a regularização de áreas ocupadas. Quando uma área ocupada vira ZEIS, seus moradores conseguem regularizar sua moradia de forma mais rápida. Mas devem ser marcadas no mapa.

3.11 -O Plano Diretor deve discutir e prever a regularização das áreas cuja posse não é reconhecida no papel, pode prever também os instrumentos que servem para regularizar como a Usucapião Especial Urbana, a Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia, entre outros.

3.12-No artigo 118, § 1º indica que nos loteamentos de Interesse Social, as vias de caráter essencialmente local com declividade relativamente baixa, poderão ser dispensadas da pavimentação, que contradiz o artigo 1, que indica que esta Lei visa  “garantir o bem estar de seus habitantes e um meio ambiente ecologicamente equilibrado, para as presentes e futuras gerações”.

3.13- O Art. 112 em seus parágrafos §3º  e §4º indicam que os Empreendedores terão o prazo de 5(cinco) anos, podendo ser prorrogado para mais 5 (cinco) anos, para  executar, dentre outras, no mínimo, as obras e equipamentos urbanos,:VI – construção do sistema público de abastecimento de água potável,  IX – pavimentação das vias (leito carroçável e calçadas ). Assim estas obras poderão ser implementadas  em até 10 anos!!!!

4-Pareceres de Associações e Entidades Classistas:

Apontamos em anexo, importantes considerações e pareceres de Associações, Entidades de Classe e Colaboradores que enumeramos a seguir, e devem ser considerados na revisão do Plano Diretor e de suas Leis Complementares:

Anexo 1-Instituto dos Arquitetos do Brasil ( IAB)

Anexo 2-Sindicato da Industria da Construção Civil (SINDUSCON)

Anexo 3-Sindicato dos Arquitetos do Estado de São Paulo (SASP)

Anexo 4-Associação dos Amigos do Jardim Canadá(ASAC)

Anexo 5-Proprietário de imóvel na Zona Leste

Anexo 6-Instituto Praxis de Cidadania 

Anexo 7-Associação da Vila do Golfe

Anexo 8-Arq Israel Higino Aguiar

Anexo 9-Arq Ricardo Rocha

Anexo 10 – Associação Comercial e Industrial de Ribeirão Preto –ACIRP RP

5- Conclusão:                                                                                                                          

 Constatamos que:

(i) A articulação entre as Secretarias e Orgãos de Governo está deficiente uma vez que falta integração entre esta LUOS e o Plano Local de Habitação de Interesse Social do Município (Cohab), Plano Viário (Transerp) e Plano de Macrodrenagem, todos já finalizados ou em processo de finalização.

(ii)Faltam justificativas técnicas para as propostas contidas no Projeto de Lei em questão.  

(iii)Existe uma necessidade periódica de discussão da cidade, de forma que as Secretarias e Órgãos envolvidos(Seplan, Meio Ambiente, Cohab, Transerp, Coderp) mantenham permanente pauta de discussão com a Sociedade, o que não está ocorrendo.  

(iv)Falta  o estabelecido no Art 42-A da  Medida Provisória nr547 de 11 Outubro de 2011, de que os  municípios que possuam áreas de expansão urbana deverão elaborar Plano de Expansão Urbana no qual constarão, no mínimo:

a - definição de diretrizes específicas e de áreas que serão utilizadas para infraestrutura, sistema viário, equipamentos e instalações públicas, urbanas e sociais;

b - definição de mecanismos para garantir a justa distribuição dos ônus e benefícios decorrentes do processo de urbanização do território de expansão urbana e a recuperação para a coletividade da valorização imobiliária resultante da ação do Poder Público.

(v) A Lei em analise que é uma das complementares do  Plano Diretor, não orienta os investimentos, ligados aos Planos Plurianuais da Lei de Diretrizes Orçamentárias;

(vi) Os instrumentos urbanísticos apenas listados na Lei  não estão ligados a nenhuma proposta; as propostas no início do corpo de texto da lei não estão ligadas aos instrumentos. Ainda, estes  instrumentos citados não tem delimitação física no território.

(vii) Os instrumentos do Estatuto das Cidades, devem ser pensados e regulamentados de forma conjunta ao planejamento global (Plano Diretor) e neste caso eles estão isolados na Lei Uso ,Ocupação e Parcelamento do Solo; possibilitando assim o crescimento sem o devido planejamento e infraestrutura adequada.

(viii)  Há de ser considerado que a lei municipal que altera a legislação de uso e ocupação do solo urbano deve assegurar a participação comunitária em seu processo legislativo, bem como o planejamento técnico. A participação popular na criação de leis versando sobre política urbana local não pode ser concebida como mera formalidade ritual passível de convalidação, não se trata de impor ao legislador ordinário a sua vinculação, a participação popular, ao menos lhe expõem os interesses envolvidos e o desejo da sociedade civil organizada.

(ix) finalmente, cumpre ressaltar que a Constituição Federal e Estadual, bem como a Legislação Federal, para todos os efeitos, estabelecem normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso e a ocupação do solo urbano em prol do bem coletivo, da segurança e do bem estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental. Assim, uma expansão urbana tão ampla, como na presente proposta, implica na necessidade de estudos técnicos de impacto ambiental e ecológico e, até mesmo, de estudo de impacto de vizinhança, pois implica na intervenção e necessidade de atendimento dos  interesses das comunidades locais a serem afetadas e, portanto, é  exigida a participação da comunidades em audiência pública, aliados à estudos técnicos que assegurem a proteção do meio ambiente e das comunidades envolvidas.      

Assim, pelos fortes e definitivos motivos expostos, recomendamos que se interrompa a análise e processo de aprovação da referida Lei Complementar, voltando-a para ampla discussão com a Sociedade. Adicionalmente e em tempo, propomos e fortemente recomendamos que se inicie um processo amplo, participativo, inteligente e oportuno de discussão e revisão do Plano Diretor (Lei 501) como um todo, ligando-o completamente a todas as Leis Complementares, quais sejam : de Uso do Solo,do Código de Obras, do Meio Ambiente, do Sistema Viário e do Mobiliário Urbano.

Ribeirão Preto , 22 de Novembro de 2011

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                               Cantidio Bretas Maganini –Presidente do Comur

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                             Flávio Leal –Vice Presidente do Comur

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         Eduardo Bologna Soares Oliveira-Secretário do Comur